朋友們如果想要購買法拍房,那么在購買之前可以自己先了解清楚法拍房存在的這些風險問題,自己是否能夠承擔這些風險。法拍房起拍價低,一般只有市場價的8成左右,綜合辦理完整個流程所需要的費用,如果覺得比較劃算還是可以購買的。
購買法拍房的朋友也許都存在一些撿漏的想法,但是在撿漏之前建議前期做好調研,將房子可能存在的風險一一排除,拍賣房屋的這種形式價格上存在不確定性,所以自己心里面也要設定一個合理的價位。
購買法拍房有什么風險?
1、如果說所購買房屋的原房主是規規矩矩的因做生意失敗而拍賣的房屋就還好,但如果原房主是因為放高炮或者黑社會背景臨時跑路,資金鏈斷裂或者沾染高利貸跑路所引起,那么你通過法院拍下了他的房屋,如果碰到不講理的流氓,日后回到你家找你鬧事、算賬,那你可就麻煩了。
2、購買這類房屋如果想要辦理戶口遷移時,辦理手續相對會更為復雜,戶口問題是司法拍賣房子的大問題,房屋雖然被你拍下了,但是原房主的戶口卻無法遷出。
3、據相關規定顯示,假設租住在前而抵押在后,在拍賣成功后原租賃合同依舊有效。但有些惡意逃廢債務的,會把租賃合同簽的很長,甚至10年、20年。那么你如果拍賣了這種附帶租賃合同的房屋,買下了之后由于承租人的存在,自身還是沒法搬進去住。
買法拍房的注意事項:
1.實地看樣
房產標的情況以實際現狀為準(包括但不限于房產地理位置、房屋實際用途、房屋結構及附屬設施、裝修情況、周邊配套、物業服務、水電氣、小區環境等),請務必實地看樣,詳細了解競拍房產標的。
房助拍可為客戶提供VIP看房服務(包括但不限于實地看樣、視頻看樣等)。
2.騰房
有人居住或放置物品的房產,需競買人自行確認是否存在騰退障礙,處置機構如不負責清騰房屋,則需自行想辦法處理。
3.租賃
如房屋有租賃則過戶后租賃并不自然解除,如房屋存有有效租賃,拍下過戶后該租賃關系并不自然解除,需競買人提前確認清楚租賃關系處置方式。如果需要解除有效租賃、變更租賃條件等,需競買人自己確認是否存在障礙,是否需要承擔額外費用等。
4.稅費與欠費
房產過戶稅費可能因房屋用途(住宅或非住宅等)、買賣雙方身份(個人或企業)、房屋面積和買方擁有房產數量、房屋交易年限、當地房產政策等存在較大差異,請務必提前確認稅費金額及承擔方。需重點落實清楚是否存在營業增值稅(5.6%稅費)、合同房二次更名稅費(15%左右稅費)、繼承或贈與稅(20%稅費)及公司名下房產(土地增值稅可能會高達50%-60%)。
5.土地性質
如房產土地為劃撥性質,存在無法正常過戶的風險,例如經濟適用房。按各地政策,過戶可能需額外申請政府審批同意并額外繳納土地出讓金。
6.抵押
部分城市房產如抵押未解除則無法過戶,請務必提前核實解除抵押及過戶流程。
7.尾款支付
客戶競拍成功是需要在法院規定的結款時間內付清尾款的,一般結款時間是7-15天(不是工作日哦)居多。
買受人逾期未支付拍賣款或因買受人資格問題導致無法過戶的,法院可以裁定重新拍賣。重新拍賣時,原買受人繳納保證金不予退還且不得再次參加競拍。拍賣成交后買受人悔拍的,繳納的保證金不予退還,依次用于支付拍賣產生的費用損失、彌補重新拍賣價款低于原拍賣價款的差價、沖抵本案被執行人的債務以及與拍賣財產相關的被執行人的債務。
一、法拍房有哪些風險?
法拍房既然是法院操作的,那他伴生的風險,必然有相應的法律瑕疵
風險 1 是清戶風險,原來的房東在里面賴著不走
對應的法律瑕疵:最高法專門出臺過唯一住房是否可執行的司法解釋,簡單來說就是,如果被執行人確實只有這一套房可住,沒有別的地方可去,就不要強制執行
風險 2是其他債權風險 就是你拍了之后,有別的債權人過來,說這個房已經提前抵押給他了,有單據,日期比法院查封日期還早。
對應的法律瑕疵:從法律上來說,不能傷害善意第三人利益,如果這個事實屬實,也是需要保護這個債權人權利的。如果原房東又沒有其他的可執行財產,那么很可能再拿這個房子做文章,尤其是如果拍賣了付款了,法院還沒有給建委送協助執行通知書時,遇到這個情況,很難出協執
風險 3是 租賃風險 你拍了之后,有人過來說這房子之前租給他們了已經,簽了20年租約,如果違約需要支付巨額違約金。
對應的法律瑕疵:法律上有個原則是“買賣不破租賃”,理論上你買了這套法拍房只是擁有了所有權,原來的租賃合同還得繼續,如果違約你應該是支付違約金的。當然,你也可以向法院去主張這個違約金的金額是否是合理的。
二、如何降低法拍房風險?
上面的風險碰到了,都比較難處理。所以降低風險最主要的原則,就是規避風險發生的可能性,通過慎重選擇房源方式。我的篩選法拍房房源原則如下:
原則1 案子要是個好案子
最好的案子,就是官員貪腐被抓起來判刑的這種。
幾點優勢
(1)當事人本身一般入獄了,親屬也都避之不及,沒人愿意給你惹事
(2)這種房子一般戶型、裝修、位置、小區環境都比較好,原因你懂得
(3)當事人一般沒有什么債主,原因同上
最差的一種案子,就是非銀行的借貸糾紛,也就是當事人跟擔保公司、小額貸款公司之類的借款糾紛,這種案子意味著當事人可能會很多潛在的債務,后患無窮。
至于刑事犯罪入獄的案子,也是最差的案子之一。主要是當事人沒準過幾年出來了,回來找你麻煩?;蛘咴谔栕永?,找些社會人給你添亂。
其他的普通合同糾紛或者銀行借款糾紛的案子,這種安全性適中。銀行借款糾紛中,由于銀行對于抵押房產管得嚴,較少存在二次抵押的風險。普通合同糾紛,當事人一般是生意人,生意人怕惹事,一般不會主動添亂,但也存在其他債權人風險。
原則2 當事人最好是非退休、非自由職業人員
退休老人最多的就是時間,有充分的時間跟你折騰。自由職業人員,例如藝術家、攝影師這種,時間可以自由安排,也會增加很多跟你搗亂的可能性。如果當事人是外地人,本地關系少,也會比本地人好很多。
原則3 最好是本地法院的案子
如果是外地法院拍賣的北京房產,如果后面遇到問題,他們一般不管。北京本地法院的案子比較有保障,如果可能,本區法院或者指導本區的中級法院的案子拍賣的本區房產,更有保障。
如果后期除了問題,對于法院來說,他就是想幫你,前提是他得有這個能力??鐓^甚至跨市執法,對于哪個司法機構來講都不容易,會大大降低其執法力度和效率。
原則4 最好是空置房
無論是房子里面住著當事人、親屬還是租客,清戶總是一件很麻煩并且風險很高的事情。因此,這個房子最好是空置房,如果是毛坯房,那就更好了
原則雖然好說,但是具體的案件每一個都不同,要開動腦筋分析具體情況。
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